マンション購入で意外と無視できない費用の一つに、毎月支払う必要がある「修繕積立金」と「管理費」があります。これらの費用、マンションを売却するときにはどういう扱いになるのでしょうか。また、売却時の返還はあるのでしょうか。
今回は、気になる修繕積立金と管理費の事情を説明します。
修繕積立金と管理費の違いとは
修繕積立金と管理費は、どちらもマンションの維持や管理に必要な経費です。その違いは使用の目的が、長期的なものか短期的なものかということです。
日常的な施設管理に使われる管理費
管理費と修繕積立金のうち、管理費は共有部分の清掃やエレベーターなど各種設備の定期点検、庭の草木の手入れなど、マンションの日常管理に使われるお金を指します。
日常的に使われる場面を目にする機会がある管理費と違って、使われる機会を目にすることが少ないのが修繕積立金です。
大規模な工事に備える修繕積立金
修繕積立金は、敷地や共用部分などの定期的・計画的な修繕、不測の事故やその他に特別な事由によって発生する修繕など、分譲後、大規模な工事に備えてプールするお金です。
修繕積立金はマンション管理組合の積立金としてプールされるので目につきにくいので金銭トラブルの原因になりやすいものの、マンションの長期的な資産価値を維持するためにも不可欠です。
マンション売却のときの修繕積立金や管理費の扱いはどうなる
毎月の負担としても無視できない修繕積立金と管理費ですが、マンション売却時にはどう扱われるのでしょうか。
管理費と修繕積立金の扱いは、区分所有法に基づいて定めるマンションごとのルールブックである管理規約に従うのが前提ですが、基本的に売却時に返還されることはありません。
購入からの年数にかかわらず返還されない
新築や築浅のマンションであれば、大規模修繕は遠い未来の話です。すでに経費が発生している管理費はともかく、修繕積立金はマンション売却したときに戻ってくるものと考えがち。しかし、購入からの経過年数に関係なく、管理費と修繕積立金のどちらも返還されません。
安定運用のためにも返還されない
マンションの管理費や修繕積立金は、管理組合の安定的な維持・運営のために不可欠な財産です。それをマンション売却のたびに個別に清算していたのでは、安定運営を望めません。
そのため、「いったん納入された管理費などは返還しない」とする管理規約が主流なのです。修繕積立金の返還が規約に記載されているケースを除き、買主は売主が積立てた権利まで含めてマンション売買をするのです。
修繕積立金や管理費を滞納しているとどうなる
管理規約に明記してあれば管理費や修繕積立金は売主に返還されませんが、売主が修繕積立金や管理費を滞納していたり、滞納していることを明かさないまま売却するとどうなるのでしょうか。
滞納分は買主に引き継がれる
結論から延べれば、管理費や修繕積立金の滞納があれば、その滞納分は買主にそのまま引き継がれます。中古物件を購入するときには、引き継ぐべき債務があるかどうか、必ず確認するようにしましょう。
建物の区分所有について定めた区分所有法では「滞納した債務は次の所有者に継承される」と定められています。そのため、売主が滞納した修繕積立金や管理費は、そのまま買主に支払い義務が生じます。しかし、債務の継承については疑問視する声も多く、買主が立て替えたあとで、元の所有者に請求するケースも少なくありません。
競売物件でもこの点は変わらず、通常の中古物件と比べると修繕積立金・管理費の支払いが滞っていることが珍しくないので、注意が必要です。
修繕積立金・管理費はポイントの一つ
マンション売却時に修繕積立金・管理費以外に注意しておきたいのは、マンションの売却価格は、修繕積立金の残高も考慮されて決められるということです。
区分所有をしているマンションは修繕積立金が適切に運用されているかどうかも、査定のポイントの一つであることを意識しましょう。
マンション運営に必要な経費であることを意識する
法律が管理組合の保護を第一にしていることからもわかるように、修繕積立金と管理費は、マンションにとって不可欠な経費です。
中古物件の取引時のトラブルを避けるためにも、管理費と修繕積立金の扱いについて、きちんと理解をしておくことが重要です。
