住宅ローンの返済がとどこおると、任意売却もしくは競売によって残っているローンの返済を求められることがあります。通常の売却と任意売却、競売ではどのような違いがあるのでしょうか。
一般売却と任意売却の違い
一般売却とは、住み替えや転勤などのライフスタイルの変化にあわせて、所有者が自分の意志で住宅を手放す方法です。一般売却では住宅ローンを完済しているか、完済する目途が立つ資金を用意する必要があります。
一般売却は自由度の高さが魅力
一般売却と任意売却の違いはいくつかありますが、もっとも大きな違いとしてあげられるのが、一般売却なら売主が納得できるまで時間をかけた販売活動ができることと、売却の決定権が売主にあることです。
一般売却は任意売却や競売と違って、売主の自由意志による売却なので、売主の予定に合わせた計画的な売却ができるのが魅力です。
債権者の同意が必要な任意売却
自由意志による一般売却に対して、任意売却とは家賃や住宅ローンが支払えないときに、債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却は法的手続きである競売に至る前の返済手段や、リストラや病気によりどうしても支払いができない人が利用するケースが大部分を占めています。
残債の圧縮に有用な任意売却
任意売却は債務者自らの判断（任意）で取引をできるところが大きな違いです。任意売却の最大の魅力は、市場価格にほぼ近い価格で売却することで残債を大きく圧縮できることにあります。
しかし、すでに物件が競売対象となっていたり連帯保証人や共同名義人の同意が得られなければ任意売却はできないなど、任意売却には一定の制限がついてまわります。
裁判所の命令に基づいて執行される競売
一般的に住宅ローンを払えなくなると、借入先である銀行等の金融機関（債権者）は裁判所を通じて優先的に不動産を売却して、その売却代金からローン残額を回収する競売を執行します。
債権者は住宅ローンの利用が申請されたときに、対象となる不動産に抵当権を設定して、万が一ローンが返済されなくなったときに、不動産の売却益からローン残額を回収する保険をかけているからです。
競売では土地と建物を一括して扱う
競売では建物については債務がなく、土地にかかるローンの返済がとどこおっても、権利関係のトラブルを避けるために一括競売として土地と建物を競売の対象に設定することがあります。
また、競売は裁判所が介入するため、強制的で融通が利かない手続きであることには注意が必要です。
任意売却や競売の前に金銭を工面したい
返済にいきづまったときの任意売却や競売は、返済に必要な資金を用立てるための最後の手段でもあります。任意売却や競売で不動産を手放す前に、必要な金銭を工面できるようにしましょう。
