中古マンションや中古一軒家の売却価格を知るために欠かせないのが、現在の物件価格を知る不動産査定です。査定額は中古の不動産市場の状況によって変化しますが、ちょっとしたコツを知っておくことで査定額が大きく変わることはあまり知られていません。
今回は、不動産査定の流れや実際の査定方法、査定価格がどのように決まるのかを見てみましょう。
物件の売り出し価格を見積もってもらう「不動産査定」
不動産査定とは、不動産仲介会社などに依頼して「所有している物件を売却できそうな価格」を算出してもらうことです。
不動産査定が古本や中古車などの他の中古品の見積もりや査定と違う点は、「査定した業者が買い取る訳ではない」ということです。そのため、実際に売却すると査定価格と食い違うことも珍しくありません。
査定してくれる不動産会社を選ぶ
不動産査定は査定依頼を出す不動産会社を選んで相談することからはじめます。住宅ローンが残っていたり物件が遠隔地にあったりするなど、査定を希望する物件によって条件にはそれぞれ異なります。
いずれにしても共通している査定のポイントは、複数の不動産会社に査定依頼して比較・検討することです。
2種類ある売却査定の方法
売却査定の方法は大きく分けて、
- 周辺の売り出し事例や取引事例、公示地価などを踏まえて概算の査定価格を算出する「机上査定（簡易査定）」
- 担当者が売却予定の物件に直接訪問して調査をすることで精度の高い査定価格を提示する「訪問査定」
の2種類があります。それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのかを見てみましょう。
大まかな価格を知るときに役立つ「机上査定（簡易査定）」
机上査定（簡易査定）では、不動産の立地や物件種別などの不動産情報を元に、周辺の売り出し事例や取引事例、公示価格などのデータを踏まえて概算の査定価格を算出します。
簡易査定で算定される査定価格はあくまでも目安となる反面、短時間で査定結果が出るため、相場を把握するために利用しやすい査定方法です。
詳細な調査で精度の高い査定が期待できる「訪問査定」
大まかな価格を知るときに役立つ簡易査定に対して、不動産仲介会社の担当者が売却予定の不動産を直接訪問して各種現地確認や調査をするのが訪問査定です。
訪問査定では周辺環境をはじめ、部屋の使用状況や設備状況、接道や地形の確認、登記記録の権利関係や査定物件にかかる法規制まで調査することで、より精度の高い売却査定価格の算出が期待できるのです。
不動産の査定額を算出する
不動産の査定額の計算方法は、
- 原価法
- 取引事例非核法
- 事情補正
の3つが挙げられます。それぞれ一長一短がありますが、どのような違いがあるのかを見てみましょう。
原価法
原価法は、同じ不動産をもう一度建築や造成したらいくら必要なのかという観点から査定する方法で、主に土地や戸建ての査定に用いられます。土地を再取得するのに必要な費用（再調達原価）を算出して、上物（建物）があれば、築年数による価値の低下を割り引いた価格を計算（減価修正）します。
対象不動産が建物または建物と土地なら、再調達原価の把握と減価修正を適切にできるときに有効で、対象不動産が土地のみでも、新しい造成地など再調達原価を適切に求められるときに適用できます。
取引事例比較法
取引事例比較法は、過去に売買実績のある類似の物件の取引事例を収集して、対象物件との違いを考慮しながら1平米あたりの価格を決定して、査定額を計算する方法です。取引事例比較法の査定価格は、事情補正と時点修正、地域要因、個別的要因の4点を考慮して決定します。
基本的には近隣の類似物件の取引事例を参考にしますが、近隣の取引事例が少なければ、似たようなエリアの取引事例を参考にするケースもあります。
収益還元法
収益還元法は、査定する物件が将来生み出すと予想される収益から査定額を評価する方法で、主に投資用の収益不動産の査定に利用されます。原価法や取引事例比較法と比べると経済的合理性が期待できる反面、予想される収入と支出額、およびその根拠や精度が非常に重要になる査定方法です。
収益還元法には、一定期間の純利益を還元利回りで割ることで算出する直接還元法と物件を所有している間に得られる純利益と売却時の予想価格を、現在価格に割り戻して合計して算出するDCF法の2種類がありますが、今回は割愛します。
「査定価格」はイコール「売却価格」ではない
不動産査定で注意したいポイントはいくつかありますが、もっとも注意したいのは、提示される査定額はあくまで予想金額であり、その金額で売れる確約はない点です。不動産査定では査定を担当した不動産会社が買い取るわけではなく、買い手を探して仲介するだけなので、査定方法や査定額を出した根拠の確認が必要です。そこに不明瞭な点があれば、おそらくその価格では売ることは不可能でしょう。
どうしても売却価格を確定させたいなら、査定だけではなく買取までしてもらうのも手ですが、相場価格から大きく割り引かれることは珍しくないので、不動産会社には仲介に徹してもらい、買い手探しに専念してもらうのがおすすめです。
最後に売却価格を決めるのは自分
どのような査定方法や計算方法で査定額を提示されたとしても、最終的な価格決定権は売主であるあなたにあります。提示されたそのままの価格で販売するのか、価格に手を加えるのかはあなたの判断次第。
安くても早く売ることを優先するのか、時間がかかっても高く売ることを優先するのか、あらかじめ決めておくことが価格決定で悩まないためにも欠かせません。
