区分所有について知っておこう

区分所有法では、一棟の建物に構造上区分されたいくつかが独立して住居や店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあれば各部分をそれぞれ所有権の目的にできると定めてます。また、当該建物に関する区分所有者の団体（管理組合）や敷地利用権、復旧および建替え等について定めています。

区分所有法ではどんなことを定めている？

区分所有法に従うと、区分所有者がマンションを売却するときに、専有部分の住戸だけを売却して、共用部分の持分はそのまま所有することはできません。また、敷地利用権の持分を、専有部分と切り離して処分することもできません。

共有部分はあくまで専有部分に付属するものであり、専有部分の権利を手放せば共有部分の権利も手放すことになるのです。

区分所有法が定める専有部分と共用部分

区分所有法では、一棟の建物に構造上区分されたいくつかが独立して住居や店舗、事務所又は倉庫などに使える建物のうち、複数の所有者がいる建物を「区分所有建物」と定め、所有している人を「区分所有者」と呼びます。

専有部分と共用部分の定義

「区分所有建物」のうち、天井や床、壁などで囲まれて、独立した出入口がある住戸の内部空間が、区分所有法が定める区分所有者が単独所有する「専有部分」です。

これに対して、建物全体のエントランスやエレベーター、共用階段、廊下など区分所有者全員で共同所有しているのが「共用部分」です。

管理組合への加入も区分所有法で決められたルール

何かとネガティブな注目を集めやすいマンション管理組合。しかし、購入や相続などで建物の区分所有者になった瞬間から、管理組合の一員となり、物件の管理に参加するのです。

管理組合も区分所有法で定められている

区分所有者で構成される管理組合は、一つの建物にさまざまな人が暮らすマンションでの安心快適な暮らしと、資産としての価値を保つために不可欠な組織。この管理組合の設置も、区分所有法で定められています。

「区分所有者全員で構成される管理組合を結成すること、マンションの共用部分等の管理を執行する管理者は少なくとも毎年1回、集会を招集して事務報告を行うとともに、それを議事録として残す義務があること等が区分所有法で定められています。

戸建てとは違う区分所有物件の扱い

一戸建てのときとは異なり、分譲マンションは所有者が自由にリフォームや売却ができるわけではありません。建物や敷地は分割できないうえ、他の区分所有者との兼ね合いで処分には一定の制限があります。

マンション売却で押さえておきたいポイント

区分所有建物でもリフォーム自体はできますが、その範囲はあくまでも専有部分に限られます。リフォーム後に売却するなら、リフォーム費用と売却価格のバランスも考えることが必要です。

また、中古マンションのとき、購入者が自らリフォームすることを希望するケースも少なくありません。そのため、マンションを売却するときにはリフォームについて、それほど意識する必要はないでしょう。

区分所有建物の特徴を正しく理解して売買をしよう

区分所有建物は法律によって定められた物件を指すものであり、区分所有建物の登記は不動産会社によって一括表題登記されることがほとんどです。区分所有では専有部分と共有部分があり、専有部分はかなり自由に利用できるものの、共有部分の利用には一定の制限があるなど、その利用にはいくつかの制限があります。

マンション売却のときには、区分所有法を意識することで余計なトラブルを避けることにつながるので、多少なりとも意識するとよいでしょう。